„Kleiner Unterhalt“ ist nur dann gegeben, wenn der Durchschnittsmieter die Reparatur objektiv gesehen ohne Fachwissen ausführen kann. Von diesem Grundsatz kann weder durch Formularmietverträge noch durch Ortsgebrauch abgewichen werden. Anderslautende Abmachungen gelten nicht. Obschon dieser Grundsatz in der Rechtslehre seit langem mehrheitlich anerkannt ist, wird er von Eigentümern und Verwaltungen regelmässig missachtet mit dem Hinweis auf Vertragsbestimmungen oder AGB, die juristisch gar nicht gültig sind.

Die Gerichte hielten deutlich fest, dass vertragliche Abmachungen , die den Mieter zu Mängelbeseitigungen verpflichten, die über den „kleinen Unterhalt“ hinausgehen, nichtig sind. Insbesondere wurde beim „kleinen Unterhalt“ die Prozentklausel als unzulässig erachtet. Die Prozentklausel sagt, dass der Mieter alle Reparaturen bis zu einer bestimmten Kostenhöhe zu zahlen hat. 1% des Jahres-Nettomietzinses im Einzelfall ist die Regel. Beträgt die Jahresmiete beispielsweise 100'000 Franken, so müsste der Mieter jede Reparatur bis 1'000 Franken selber tragen. Weder die Unterschrift des Mieters noch allgemeine Geschäftsbedingungen ändern etwas an der Ungültigkeit der Prozentklausel. (Quelle: Mietgericht Horgen und Uster)